Financiamento caixa de imóveis e veículos: fazer, ou não?

Financiamento Caixa, um tema sério, complexo, importantíssimo e que pode ser visto de diversos ângulos. Apesar disso, infelizmente, a quase totalidade dos brasileiros não tem a menor noção do assunto.

Nesse artigo, vamos falar brevemente sobre o cenário do crédito no Brasil, sobre as modalidades de crédito em geral e, por fim, focaremos no financiamento imobiliário Caixa.

Mas os outros bancos não oferecem financiamento imobiliário? Sim, oferecem. Principalmente nos últimos anos, os bancos privados (como Itaú, Bradesco) e o Banco do Brasil, antes dedicados a outras modalidades de crédito – como financiamento de veículos, capital de giro, etc. – resolveram entrar de maneira mais significativa no setor do financiamento imobiliário. Porém, financiamento imobiliário no Brasil ainda é sinônimo de Caixa Econômica Federal, até porque, por se tratar de um banco público, suas taxas (ainda) são mais em conta do que as dos outros (embora os serviços sejam péssimos, palavra de cliente).

O Crédito em geral no Brasil

O panorama do crédito no Brasil (e no mundo) mudou muito nos últimos anos. Se para as gerações anteriores ter o dinheiro era requisito para adquirir o bem, para as novas gerações atuais a necessidade de consumo imediato é inadiável. No sistema de inclusão social pelo consumo em que vivemos, o iphone, a televisão de 50” e , principalmente, o carro de luxo não podem esperar.financiamento caixa veículosPerceba, no detalhe, uma correção na tendência a partir de meados de 2012 (graças a Deus!), com um pequeno alívio das famílias brasileiras, que diminuíram o saldo de suas dívidas, embora ainda tenham um quinto de sua renda comprometido com o pagamento de parcelas. Enfim, a farra do consumo irresponsável freou, mas as famílias ainda estão pagando a conta.

No gráfico, extraído do sistema SGS do Bacen, está incluído o Financiamento Caixa Veículos (e de outros bancos) e outras modalidades de crédito, com exceção do financiamento habitacional. Além disso, não está incluído o endividamento das empresas, apenas das famílias.

Bom, não vou me alongar em uma questão tão simples como o empréstimo pessoal. Por suas taxas descomunais, são raríssimos os casos em que valem a pena, como:

  • Para adquirir um veículo, somente se for para usá-lo como instrumento de trabalho (motoristas, taxistas, etc.). Nesse caso, o veículo é pré-requisito para o trabalho, ou, em todo caso, possui um retorno sobre investimento ainda maior do que a taxa de financiamento.
  • Para adquirir um imóvel não elegível para o Financiamento Caixa (isso mesmo, nem todo imóvel é financiável), somente se for uma oportunidade única, de alguém que precisa de se desfazer dele.
  • Para um caso de emergência de saúde. Nesse caso, questões como dinheiro, retorno, lucro ou prejuízo não entram em questão.

Se você é daqueles que acreditam em veículo financiado com taxa zero, nem continue a ler esse artigo. Vá imediatamente procurar todos os sites de finanças pessoais disponíveis da internet (há vários, inclusive de amigos nossos, não vou mencionar quais porque os “não-citados” sempre ficam chateados). Mas uma dica primária: se existe desconto à vista, isso significa que o financiamento de veículo (moto, etc.) não tem juro zero.

Apartamentos e casas financiadas pela caixa…

Bom, agora você quer dar uma olhadinha no setor de habitação? Nada melhor do que um gráfico para termos uma visão do comportamento setorial:

financiamento pela caixa

O gráfico mostra o crédito imobiliário em percentual do PIB. Aqui vemos que o financiamento imobiliário (Caixa e demais) multiplicou-se nos últimos anos. A redução da taxa básica de juros nos últimos anos, bem como políticas do estilo financiamento Caixa Minha Casa, Minha vida, e o agora popular financiamento Caixa construção, contribuíram para a disparada do crédito imobiliário.

Financiamento Caixa para tudo e para todos!

A conseqüência número um do aumento do crédito foi o aumento descontrolado do valor dos imóveis.

O Brasil passou a vivenciar quase um sistema de “leilão constante”, em que sempre se podia aumentar mais e mais o preço das propriedades. Afinal, quem compra de qualquer forma não tem o dinheiro para pagar (o imóvel é pago com a promessa – ou de trabalho futuro, ou da venda futura com ganho imobiliário).

Além disso, o Financiamento Caixa Minha Casa Minha Vida acaba por gerar “distorções” que somente no Brasil são concebíveis. Quer exemplos?

  • O sistema de subsídio à compra. Uma parte do valor do imóvel (creio que até 17 mil) é pago pelo governo (indiretamente, por todos). Esse “brinde” gera um aquecimento tal no setor imobiliário que, na prática, é quase integralmente transferido para aumento de margem das incorporadoras. Ou você acha que alguém no Brasil trabalha com margens apertadas e esse dinheiro financiaria de fato a obra?
  • O dinheiro que era para financiar o imóvel muitas vezes sofre tredestinação. Por exemplo uma oferta que vi na rua há poucos dias: imóvel financiado no MCMV com benefícios do tipo compre e ganhe “um ano de supermercado grátis”. Claro que não é grátis, o dinheiro do supermercado está incluído no valor do imóvel. Para o comprador é interessante, ele vai fazer compras de supermercado financiadas em 30 anos, que beleza!

E a farra vai durar para sempre?

Com o desaquecimento econômico a partir da metade do primeiro mandato Dilma, o mercado imobiliário brasileiro está passando por um “choque de realidade”. Muitos preços se estabilizaram e já começamos a ver até alguns prejuízos.

Algumas construtoras mal gerenciadas, quebrando. As construtoras muito lucrativas tendo redução no lucro a patamares menores. E o comprador? Alguns já estão tendo prejuízo.

Mas como é o prejuízo do comprador? Nunca vi ninguém vender um imóvel por um preço menor do que pagou.

Bom, no setor imobiliário, com exceção das grandes construtoras, que podem reduzir preços e até vender abaixo do custo (em último caso), o comprador comum, pessoa física realmente não aceita vender um imóvel por menos do que pagou. Como teria prejuízo, então?

  • Recursos próprios

    A pessoa compra um imóvel com recursos próprios e, após 3 anos, o máximo que consegue por ele é o mesmo valor que pagou. Como ele perdeu? Considerando a inflação brasileira de 6% ao ano, 100 mil reais no momento do pagamento teriam o mesmo poder de compra que 119 ao fim de 3 anos. Se ele tem apenas 100 mil após 3 anos, teve uma perda de 16% de seu investimento (desconsiderando ainda o custo de oportunidade). Casos assim estão cada vez mais comuns.

  • Financiamento Caixa

    Uma situação parecida com a anterior. Porém, o comprador não tinha recursos próprios e contratou um empréstimo Caixa, pagando 11% ao ano (não se iluda com a taxa de juros do simulador Caixa, você deve olhar o custo CET e outras taxas, como a de avaliação do imóvel) e ainda, ele comprou por 100 e vendeu por 110 mil reais. Nesse caso, o comprador pagou cerca de 36 mil reais de juros no período (arredondado). Assim, mesmo com o imóvel subindo de preço, a perda foi de quase 20% (não fiz os cálculos exatos, com série de pagamentos).

Enfim, contratar financiamento imobiliário vale a pena?

Se você concluiu, pelo que leu até aqui, que não vale a pena, está enganado.

Então, vale a pena? Enganou-se outra vez.

A decisão de contratar um financiamento Caixa para imóveis é muito complexa e demanda muitos cálculos e análises. Em alguns casos, valerá a pena, em outros, não.

Hoje, se você não tem o dinheiro para a compra do imóvel, bem possivelmente terá prejuízo com a compra da tão sonhada casa própria por meio do empréstimo, como bem ensina o Leandro.

Porém, se você tem o dinheiro para comprar o imóvel e opta conscientemente por não pagá-lo com recursos próprios, pode ainda ter um bom lucro, como ainda ensinaremos em seu devido momento.

O objetivo desse artigo era somente deixá-lo mais atento às diversas questões envolvidas quanto a se contratar, ou não um financiamento para a compra de imóvel. Acreditamos que, quando se trata de investir seu dinheiro (ou seu trabalho), toda informação que você puder coletar é bem-vinda.

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Eduardinho é Auditor da Receita Federal e educador na área de Finanças Pessoais. Criador do método Carteira Rica de enriquecimento, o autor compartilha suas dicas neste blog e vai ajudar você a transformar o modo como lidar com seus investimentos.

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