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Fundos Imobiliários: Aumente Imediatamente seus Lucros com essa Técnica

Fundos imobiliários são parte essencial da minha carteira. Há muito tempo os uso para gerar renda mensal, isenta de imposto de renda, sem abrir mão da valorização direta que oferecem (pelo aumento no valor das cotas) e indireta (por meio da valorização do lastro, que algum dia pode gerar ganho imobiliário realizado).

Nesse artigo eu vou lhe contar uma dica pessoal sobre esse tipo de investimento, que, sozinha, vale muito dinheiro, e que você só encontrará em outros sites daqui a alguns meses ou anos, quando perderem o pudor de copiar o conteúdo dessa dica (Ficou assustado? Não fique, nossas dicas já foram ‘clonadas’ até em grandes portais, sem nos dar nenhum crédito).

Bom, se você está acostumado a ler outros blogs de finanças pessoais, deve ter estranhado algumas coisas que eu disse no começo do texto.

Por exemplo, você deve ter estranhado eu buscar uma renda mensal na fase de acumulação do meu planejamento financeiro. Porém, nesse caso, a renda dos fundos imobiliários é diferente da renda de juros e só traz benefícios:

  • Como se trata de uma renda isenta de imposto de renda, recebê-la não corroerá a base de incidência dos juros compostos em minha carteira global (ao contrário do que ocorre quando você recebe em mãos juros de aplicações, em vez de deixá-los acumulando);
  • As distribuições que recebo me permitem (e me forçam a) realizar um rebalanceamento da carteira, adquirindo ativos mais promissores no momento do recebimento.

Resumo da ópera: trazer os fundos imobiliários para sua vida só lhe fará bem. Vejamos abaixo a melhor maneira de fazer isso, com uma técnica pessoal que resolvi compartilhar com nossos ilustríssimos leitores.

Conteúdo do artigo:

  1. O que são Fundos Imobiliários
  2. Características desse ativo no Brasil
  3. Minha dica secreta dos FII
  4. Como lucrar com essa informação

O que são Fundos Imobiliários

Os Fundos Imobiliários, para quem ainda não os conhece, são formados pela captação de recursos (por um Administrador) para investir no mercado imobiliário adquirindo ativos imobiliários (não necessariamente imóveis, mas também ativos financeiros de lastro imobiliário, como CRI e LCI).

Se você nunca leu uma lei, recomendo que leia a Lei 8.668/93 dos Fundos de Investimento Imobiliário, por alguns motivos muito simples: em primeiro lugar, porque é curta, tem apenas 20 artigos, em segundo lugar, porque é direta como um artigo sobre FII, disposto em tópicos.

Um resuminho das partes mais importantes:

  • Os fundos possuem CNPJ, possuem conta bancária, contratam e assumem obrigações em nome próprio, embora não possuam personalidade jurídica. Diz a lei que sua natureza é de condomínio, mas só se for um tipo de condomínio “desconhecido”, pois o cotista não pode ser executado para cobrança de dívidas do FII.
    • Conclusão: suponhamos que o único imóvel de um fundo esteja vago e não tenha provisão para pagar IPTU, por exemplo. O Administrador deverá realizar uma Oferta Pública para levantar esses recursos (e o cotista será diluído se não quiser aportar) e, em última instância, pode vir a ser alienado o imóvel. De nenhuma maneira o Administrador poderá ajuizar Ação de Cobrança dos condôminos (os cotistas).
    • O cotista também não exerce nenhum direito real sobre os imóveis. Embora, no meu entender, ele tenha direito real sobre o imóvel, já que o fundo em si não tem personalidade jurídica (tem mas não pode exercer, ok? É algo como ter um carro mas não ter licença para dirigir, alguém tem que fazer isso por você).
  • O Administrador do fundo (o banco) responde por má gestão, gestão temerária, conflito de interesses e descumprimento do Regulamento ou de decisão da Assembleia. Embora saibamos que na Terra Brasilis, há abusos não coibidos adequadamente. Sem citar ativos e administradores específicos, dou exemplo do pior tipo de situação que encontra em alguns fundos: o Administrador do Fundo é um banco que faz parte do mesmo grupo empresarial do Locatário. Isso ocorre em alguns fundos e, infelizmente, o cotista não sente nenhuma confiança na administração.
  • O fundo imobiliário deve distribuir 95% dos lucros auferidos, sob o regime de caixa, aos seus cotistas. Isso é uma regra boa, principalmente quando estamos falando no recebimento mensal de alugueis. Porém, funciona como uma trava nas aquisições alienações de imóveis. Explico. Suponhamos que o fundo adquire um imóvel por 100 e vende por 150. Essa regra o obriga a distribuir os 50 aos cotistas e, caso queira posteriormente adquirir novo imóvel de 150, terá apenas 100 para fazê-lo e precisará levantar uma Oferta Pública para conseguir os outros 50. Segundo meu modo de ver, isso só não ocorrerá se o fundo conseguir recomprar algum imóvel de valor acima dos 100 antes do deadline do balancete semestral, em 31/06 e 31/12. Enfim, quanto mais próximo do fim do semestre o recebimento dos valores de uma venda, maiores as chances de o fundo ser obrigado a distribuir todo o lucro aos cotistas.

Características desse ativo no Brasil

Nos EUA, os REIT (Real Estate Investment Trust) são tratados pelo investidor como ações comuns e são negociados em um mercado bastante líquido. Eu recomendo muito a aquisição de REIT, mas isso não é algo que o investidor iniciante deve fazer de imediato. Sempre aconselho que o investidor adquira alguns FII primeiro, para entender do que se trata (basta abrir conta em qualquer corretora do Brasil, em várias, o procedimento é todo online) e também adquirir alguma posição em câmbio (pode ser um fundo cambial, se não quiser algo mais sofisticado). Depois de um tempo, a pessoa aprende a fazer remessas e pode passar a adquirir REIT para sua carteira.

Com muito menos tradição e tempo de existência que os REIT americanos, os FII brasileiros caíram no gosto popular durante a década passada, no boom das commodities, mas tiveram uma fase de estagnação, declínio e esquecimento entre 2012 e 2015, voltando a se valorizarem fortemente a partir de 2016 com a retomada do preço (que costuma anteceder a retomada do valor) dos ativos financeiros (ou o valor já existia e apenas estava adormecido? Pergunta filosófica).

Há algum tempo, já escrevemos as principais características desses ativos nesse artigo específico sobre fundos imobiliários.<br/>Confira nossa ferramenta de análise de FII, o Grafiico (que será substituído por um App completo em breve. No menu “Tabelão” você encontra a lista de ativos do mercado.)

Minha dica secreta dos FII

Como todo ativo financeiro, os FII (sigla para Fundos de Investimento Imobiliário) tem seus tempos bons e tempos ruins. Mas é para isso que serve a alocação tática de ativos. Basta você ter regras claras e pré-definidas de como e quanto elevar ou reduzir sua participação nesse ou naquele mercado.

Assim, eu nunca tenho uma carteira completamente desprovida de Ações, Tesouro Direto e Renda Fixa ou sem Fundos Imobiliários (embora passe por alguns momentos sem Dólar, mas volte a adquiri-lo em seguida).

Mas como pautar os seus movimentos de aquisições e vendas de FII?

Quem já adquiriu sabe que o número de negócios diário é muito inferior ao de Ações. Isso ocorre por vários fatores: o tamanho desses fundos é bem menor que o tamanho das S.A. (o maior fundo imobiliário está avaliado em 2 bilhões, ao passo que só o free float da Ambev é de 90 bilhões ), ou seja, há menos cotas de FII disponíveis que Ações. E também pelo perfil do investimento, já que não se adquire FII para trade, mas pensando em mantê-lo um bom tempo na carteira.

Enfim, o giro em Fundos Imobiliários é muito menor que o de Ações.

Até aí, todo mundo sabe e não precisaria de nenhum iluminado tomar seu tempo para ler isso.

Ocorre que eu sempre desconfiei que isso se refletia no tempo da precificação desses fundos, mas nunca tive dados concretos a respeito. Dessa vez, resolvi levantar os dados e analisar.

Neste gráfico, você vê a comparação entre o valor dos títulos públicos do Tesouro Ipca 2035 e a evolução do índice IFIX (de fundos imobiliários).

tesouro ipca e ifix

Nele, temos em vermelho os títulos públicos, cujo mercado é mais “perfeito”, sem travas de liquidez, com precificação imediata de toda informação disponível (mais à frente explicaremos mercados perfeitos).

E em azul, o IFIX, um mercado cuja precificação depende da relativamente lenta movimentação dos cotistas.

Perceba que a base do gráfico é mensal, uma base relativamente grande, mas que foi necessária para colocar em apenas uma tela um período tão abrangente de quatro anos.

Mesmo com essa base mensal, podemos perceber no gráfico acima que a curva vermelha tem a mesma direção da curva azul, mas é um pouco deslocada à esquerda (ou seja, mais rápida). A princípio, podemos dizer que a curva azul “segue” a curva vermelha, mas é um pouco mais lenta.

Hachuremos alguns pontos do gráfico para ficar mais fácil a visualização:

fundos imobiliários e tesouro direto

Somente para que não restar dúvidas, tracei o gráfico do oscilador desses dois ativos, mais uma vez, na base mensal:

indicador oscilador

Nesse gráfico fica bem claro o movimento antecipado do Tesouro Ipca, que é seguido pelo IFIX.

mudar de vida

Como lucrar com essa informação?

Se você é um investidor iniciante, pode não ter percebido o valor dessa informação: aumento da previsibilidade.

Quanto mais “perfeito” um mercado do ponto de vista teórico, mais difícil é um investidor obter lucros acima da média, pois qualquer informação é conhecida imediatamente por todos os agentes e tudo que se sabe é imediatamente refletido nos preços.

Que fique claro, que esse mercado perfeito não existe, mas existem gradações, mercados mais ou menos perfeitos que outros.

Quanto menos perfeito o mercado, maior o potencial de o investidor bem informado obter lucros acima da média usando de informações melhores que possui em relação aos seus pares e usando estratégias mais bem elaboradas.

Os mercados de Ações e de Títulos Públicos são menos imperfeitos que o mercado de Fundos Imobiliários, o que exige dos investidores naqueles mercados estratégias muito mais bem elaboradas e consistentes que os investidores nesse último mercado.

Com a simples informação que você aprendeu hoje, de que o mercado de Fundos Imobiliários segue, com algum atraso, o mercado de títulos públicos com marcação a mercado, você já é capaz de obter ganhos acima da média, simplesmente adotando uma simples estratégia de comprar ou vender seus fundos imobiliários conforme os movimentos que estiver percebendo nos títulos públicos.

Enfim, você vê um movimento nos títulos públicos e espera que razoavelmente os Fundos Imobiliários acompanharão esse movimento, com alguma defasagem. “Prevendo” o mercado, você se adianta (desde que seu volume investido seja inferior a alguns milhões) e obtém lucros superiores à média do mercado.

“Desenhando” a dica:

Os Títulos do Tesouro Direto (com marcação a mercado) SOBEM HOJE  Os Fundos Imobiliários SOBEM AMANHÃ*.

Os Títulos do Tesouro Direto (com marcação a mercado) CAEM HOJE  Os Fundos Imobiliários CAEM AMANHÃ*.

* Amanhã é força de expressão, estamos falando de tendência no próximo mês.

Quer “mamata” maior do que investir em algo já sabendo o que ocorrerá com os preços daqui a alguns dias? É disso que estou falando.

Fico muito feliz de saber que nossos leitores ultra-qualificados e que essa informação poderá ser usada para gerarem lucros imediatamente.

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Eduardinho é Auditor da Receita Federal e educador na área de Finanças Pessoais. Criador do método Carteira Rica de enriquecimento, o autor compartilha suas dicas neste blog e vai ajudar você a transformar o modo como lidar com seus investimentos.