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Fundos imobiliários: Como ter a maior rentabilidade no longo prazo?

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Fundos Imobiliários: Bovespa leva imóveis para o mercado financeiro

Os fundos imobiliários resultaram da entrada do ramo de imóveis no mercado financeiro (a exemplo dos REITs nos EUA).

Se antigamente o investimento imobiliário era marcado por falta de liquidez (facilidade para vender rapidamente seu investimento, se desejar), deste mal o investidor não padece mais! Veja abaixo um guia das vantagens e desvantagens do investimento em fundos imobiliários:

Principais informações sobre fundos imobiliários

  • Liquidez: Em poucos dias o investidor adquire ou aliena sua participação em uma propriedade.
  • Diversificação: Com poucos milhares de reais o investidor pode investir em diversos imóveis diferentes, eliminando o risco de total vacância e diminuindo o risco de desvalorização imobiliária de uma determinada região.
  • Barreira de entrada baixa: Com muito pouco dinheiro já é possível investir.
  • Maior rentabilidade (dos imóveis comerciais em comparação aos residenciais): Tradicionalmente, o percentual de retorno sobre o investimento em aluguéis de imóveis comerciais é superior ao de imóveis residenciais.
  • Menor risco de crédito: Há sempre o risco de inadimplemento, mas ter inquilinos como Caixa ou Banco do Brasil, por exemplo, deixa qualquer um bem mais tranqüilo.
  • Isenção de I.R. (imposto de renda) sobre aluguéis recebidos (distribuições).
  • Custo de administração, itbi e registro são diluídos: os maiores terrores da compra e venda de imóveis são os diversos tributos incidentes sobre o valor de compra e venda e a comissão do corretor. No caso dos FII, em termos relativos, a corretagem, tributos e até as taxas de administração são muito inferiores.
  • Publicidade de informações: Se em um fundo de investimento comum, composto apenas de instrumentos financeiros, você praticamente não sabe o que há na carteira, no caso de fundos imobiliários ocorre o contrário: gestores/administradores têm que publicar praticamente tudo que se refere ao imóvel (CVM e Anbima estão de olho). Além disso, fórum de discussão é um bom lugar para se buscar informações e notícias sobre os imóveis.
  • Riscos da terceirização da administração e gestão: Podem existir administradoras que dilapidam o patrimônio do fundo com más aquisições, gastos desnecessários e toda forma de dinheiro mal empregado.
  • Sensação de impotência: Se você gosta de ter o controle total sobre o imóvel, os fundos imobiliários não se encaixam bem nesse perfil. Neles, você é apenas um condômino, junto com outros milhares e só mediante votação em Assembléias (AGE ou AGO) poderá tentar requerer algo.
  • Risco do imediatismo (é um subrisco do risco de terceirização): Com a possibilidade de contratação de formadores de mercado, os fundos imobiliários podem gastar o seu precioso dinheiro com "aparecer" ao invés de melhorias ou reinvestimentos nos imóveis.
  • Risco de emissões freqüentes e desmesuradas: Como o gestor/administrador recebe um percentual (muitas vezes) do valor do patrimônio do fundo imobiliário, uma das maneiras de aumentar a receita deles, quando precisam, é emitir novas cotas do fundo, ainda que para adquirir imóveis não tão interessantes. No longo prazo, isso é ruim para o cotista.
  • Risco de insider trading: Pessoas com informações privilegiadas podem se antecipar aos fatos relevantes e levar vantagem indevida sobre o resto do mercado.

 Os melhores fundos imobiliários, como encontrar?

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Muita gente apenas divide o último rendimento (ou última distribuição, não se deve chamar de dividendos), ou a média das últimas doze distribuições mensais dos fundos imobiliários, pela cotação e leva esse dado em consideração para realizar seus investimentos.

Como sempre digo: RISCO está mais relacionado ao desconhecimento do investidor do que a uma característica do ativo.

  • Desconhecimento da situação macroeconômica do país

    Preço de imóveis, vacância. Tudo isso depende da situação econômica do país. Por exemplo, uma variação na taxa Selic altera o valor de suas cotas.

  • Desconhecimento do mercado imobiliário (em geral e da região)

    Como todo mercado, o mercado imobiliário é cíclico. Não se iluda, pode haver bolha, sim.

  • Desconsideração do valor do imóvel de lastro

    Quem abstrai a realidade das coisas está colocando em risco sua rentabilidade futura e o seu patrimônio em prol de uma rentabilidade presente artificialmente elevada.

  • Imediatismo

    Fundos imaturos podem apresentar ótima rentabilidade e passam longe das análises da maioria.

  • Desconhecimento da estratégia específica do fundo

    Há fundos de gestão ativa e gestão passiva. Há administradoras que buscam o crescimento do fundo, outras querem o crescimento do número de seus fundos. Você não vai acreditar ao saber o tanto que isso é importante!

  • Desconhecimento da composição da distribuição

    Há distribuições com RMG (renda garantida) e distribuições de aluguéis + amortizações. Nesses casos, o cálculo do retorno futuro deve ser ajustado para o investidor não ter surpresas.


Fundos imobiliários: rentabilidade, como calcular?

A questão matemática é considerada bastante complicada por muita gente, mas não deveria ser, pois, entendido o funcionamento dos juros compostos, não há segredo!

No momento de comparar o yield (retorno) dos fundos imobiliários com o retorno de CDB, fundos de investimento de bancos como Itaú, Bradesco, se abstrairmos as componentes de mercado e levarmos em consideração somente os números, ainda assim devemos fazer vários e vários ajustes.

Em primeiro lugar, você deve lembrar que em fundos comuns, se você resgata (e gasta) todos os meses o rendimento, isso significa que os novos rendimentos serão sempre computados sobre o principal de sua aplicação. Enfim, com o tempo, a inflação comerá todo o valor de seu principal.

Nos fundos imobiliários, pelo contrário, você usa o rendimento e, mesmo assim, após um ano, ele terá o reajuste de ipca ou igpm (nos chamados fundos de “tijolo”, conforme contrato de locação).

Não basta somar os 12 rendimentos mensais dos fundos imobiliários  e dividi-los sobre o valor das cotas para saber o retorno do investimento. Em matemática financeira, tudo é feito à base de juros compostos e, se você realizar os cálculos desta maneira, fatalmente estará partindo de resultados equivocados.

Além disso, você tem que levar em conta o valor da cota no futuro (uma estimativa) para ter seu rendimento levado em consideração em sua integralidade.

Tudo isso é matemática financeira. Se eu colocasse todas as fórmulas aqui, gastaríamos um espaço maior do que o atual artigo já tem. Enfim, se você quer aprender a parte matemática dos cálculos, não deixe de acompanhar o nosso blog, pois, assim que possível, ensinarei tais cálculos.

Exemplo de risco: insider trading

Quem já me acompanha e acompanha fundos imobiliários há mais tempo conhece o caso do FII Nossa Senhora de Lourdes.

Esse fundo de investimento imobiliário era um dos mais rentáveis da bolsa quando estourou a bomba: o inquilino (hospital) suspendeu o pagamento de aluguéis e, em seguida, entrou com ação revisional na justiça. Um desastre para os cotistas, principalmente porque, em se tratando de hospital, o interesse público na continuidade da prestação do serviço se sobrepõe, quase sempre, ao interesse do senhorio. Resultado: liminar em favor do inquilino e um longo processo.

Por isso, eu tomei, na época, um pequeno prejuízo. Lógico que o prejuízo se deveu aos efeitos do ocorrido, mas, também, posso dizer que acredito que o principal causador do meu prejuízo foi uma seqüência de trades muito suspeitos realizados por alguém.

Fiz a análise dos gráficos deste FII, do comportamento das ações e de operações de compra e venda e me convenci de que fui vítima de insider trading.

Para quem não confia que a CVM vá apurar essas coisas, aqui vai uma informação importante: denunciei o caso, o possível responsável foi multado pela CVM e, caso eu quisesse (não tenho a menor intenção), estava com a faca e o queijo na mão para ir à justiça pedir alguma indenização.

Enfim, alguma proteção ao cotista há sim. Veja documentos referentes ao caso:

Carta Resposta da CVM.

Decisão do colegiado da CVM.

 Fundos imobiliários: rendimentos são tributados?

As dúvidas sobre tributação de fundos imobiliários são muito freqüentes. Tire-as de uma vez por todas:

  • As distribuições são isentas de I.R.
  • A venda de cotas é tributada a 20% sobre o ganho.
  • Ganhos em FII e perdas em ações não são compensáveis (e vice-versa).
  • Assim como nas ações, se você utiliza mais de uma corretora, o preço médio leva em conta todos seus ativos.

E como declarar? Simples: as cotas como bens, as distribuições como rendimentos isentos e as operações na ficha de renda variável.

Enfim:

Fundos imobiliários: Vale a pena investir?

O investimento em imóveis, seja diretamente, seja por meio dos melhores fundos imobiliários, é uma ótima forma de acumular patrimônio e de multiplicá-lo (se bem realizado).

Imóveis, inclusive, corresponde ao “I” de  Carteira Rica, nosso conjunto de técnicas avançadas de investimento que está sendo compartilhado com você e os demais investidores a fim de elevar o patamar de rentabilidade das pessoas a um nível profissional.

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Eduardinho é Auditor da Receita Federal e educador na área de Finanças Pessoais. Criador do método Carteira Rica de enriquecimento, o autor compartilha suas dicas neste blog e vai ajudar você a transformar o modo como lidar com seus investimentos.

7 Comentários

  1. Excelente assunto. Sempre tive interesse em conhecer melhor o funcionamento dos Fundos Imobiliários, assim como o TD cujo curso adquiri semana passada e já vou começar os estudos no início desta semana. É, o bicho vai pegar…