loteamento

Como meu amigo saiu do nada e ficou milionário com lotes baratos

Tudo inicia com a história padrão: você começa a trabalhar, seu salário cresce, passa a sobrar algum dinheiro e logo surge a dúvida de como investir esses valores, que até então ficavam ali na poupança ou naqueles fundos do seu banco.

A ideia número 1 nessa hora costuma ser comprar um apartamento. Principalmente se você tem um companheiro(a). Afinal de contas, dizem que imóvel é um bom investimento, além de seguro.

Então você compra, mas depois de alguns anos, seu apartamento não se valorizou (principalmente em época de crise) e você lamenta: comprar imóveis é a pior burrice!

Mas onde você errou?

Eu pergunto: dentre mais de uma dezena de tipos de investimentos imobiliários, por que você escolheu logo a pior? Aquela em que todos os ganhos da atividade já foram absorvidos em etapas anteriores: o dono do terreno ganhou com a valorização deste, a incorporadora ganhou ao agregar valor, até intermediários e o governo já ganharam.

prejuízo
Estágio da festa quando você chega…

Então é hora de chorar as mágoas e curtir os canais do Youtube de gente que fez o mesmo que você, mas agora ensina como se deve investir. E, afinal, seguir a vida: assistir o vídeo do trader que fez 1 milhão em 1 ano partindo de 5 mil reais, ou simplesmente comprar Ações e ser feliz com a rentabilidade de 2.000% (exemplificada por um analista, ex post, claro), até enfrentar a dura realidade.

Dura realidade é o vaivém da Bolsa. Nas contestações que temos recebidos de nossos artigos sobre imóveis, tem gente dizendo que prefere colocar tudo na Bolsa. Talvez mudaram de opinião desde nosso último artigo (um mês e meio atrás), já que o Ibovespa caiu 10% em 45 dias. Claro que se recuperará, mas essas quedas costumam afugentar os iniciantes.

Então, voltando ao assunto: você viu que não basta comprar um imóvel, é importante participar das etapas que realmente geram o lucro imobiliário. Comprar apartamento pronto para revender com lucro só dá certo durante uma fase de expansão econômica acentuada, como a da década 2003 – 2013.

Uma dessas etapas que realmente geram lucro é a compra de terrenos baratos em áreas que ainda estão se urbanizando. E é a isso que se dedicou meu amigo Fernando nos últimos 25 anos.

Pense pequeno!

A principal estratégia do Fernando, até porque não tinha capital quase nenhum quando começou, é focar nos imóveis baratos.

Se os recém-casados ou os investidores iniciantes querem comprar o imóvel mais caro que suas rendas permitirem, mesmo que à prestação, a estratégia do Fernando é justamente a oposta: comprar o terreno mais barato possível (dentre outros critérios, claro).

É uma questão cultural.

Vivemos em uma sociedade de status: eu preciso demonstrar, por meio das minhas propriedades, que sou uma pessoa bem sucedida.

Portanto, adquiro tudo no limite superior (ou acima) das minhas possibilidades. O automóvel de luxo, as roupas de marca e, por que não, o apartamento mais caro.

Mesmo que poupe nas outras coisas, pelo menos a casa/apartamento, eu admito comprar o mais caro possível. Afinal, trabalho duro e, portanto, mereço. Certo?

Pois é.

Então, se eu ajo assim, não posso reclamar do resultado das minhas escolhas. Já que sou o responsável por elas.

A lógica é simples: o imóvel mais caro se situa em uma região já devidamente urbanizada e com baixo potencial residual de valorização.

Isso o Fernando detectou há muitos anos, e de maneira empírica. Portanto, o foco dele está naqueles imóveis pouco visados, em regiões em desenvolvimento, via de regra, na região metropolitana (no caso dele, de Belo Horizonte).

Nem todo patrimônio é investimento

Se você adquire o imóvel mais caro que pode e ainda vai morar nele, você dobra o erro inicial.

Afinal, você está, além de tudo, vivendo no limite de suas possibilidades.

Que tal alugar um imóvel mais barato para morar e investir de verdade em imóveis? Ou seja, investir de uma maneira mais profissional, em outros imóveis, não no que você mora?

Dificilmente aquele imóvel que lhe interessa para morar seja o mais interessante do ponto de vista do investidor. Assim, misturar a atividade de investir com a de selecionar um imóvel para residir só é uma justificativa que você dá a seu ego para que ele aceite a compra de um apartamento caro.

Enfim, ao adotar a estratégia de comprar lotes, às vezes cheios de mato, o Fernando não tem o menor risco de confundir o que está fazendo. Ele está puramente fazendo negócio e ponto final.

Concentrar no que é Real, esquecer o imaginário

Além de não confundir a vida própria com negócio e priorizar terrenos baratos, outra coisa que o Fernando faz é focar no que está fazendo e está dando resultado. Menos elucubrações, mais realizações.

Afinal, quando se quer colocar objeções, sempre é possível. Muita coisa que as pessoas imaginam serem problemas nessa atividade, na prática não são.

Em primeiro lugar, há o medo de que daqui a 3 décadas a população do Brasil vá começar a cair, então nenhum investimento imobiliário talvez fosse interessante.

Bom, eu considero que em 30 anos ainda dá para fazer o pé de meia. Mas, além disso, como mencionei em um vídeo recente no Youtube, o que mais importa é a dinâmica local, não é tanto o agregado do país.

Dentro do imenso Brasil, há cidades que recebem fluxos de outras. Então, nesse exato momento, há cidades que chegam a perder 10% da população em um ano, enquanto outras aumentam sua população na mesma proporção. Parece atemorizante, mas é isso mesmo.

Além disso, antes de chegar a uma conclusão pessimista, teríamos que estudar o que ocorre em países como a Alemanha. Lá a população já é considerada amadurecida/idosa e, mesmo assim, a valorização dos imóveis de Berlim em 2017 foi de 8%.

Em outras palavras, quanto mais distante, mais difícil é de prever um futuro. Previsões para outros setores, como o fim das agências bancárias ou do comércio local em prol de soluções eletrônicas ainda não demonstraram uma existência real.

Sem pensar muito em um risco que ainda não é concreto, o Fernando disse que vai continuar no mesmo ramo de sempre, que as oportunidades surgem a todo instante.

Outro medo muito comum das pessoas é o medo das invasões, por exemplo.

Pode ocorrer? Pode, mas nunca ocorreu com o Fernando, que já negociou centenas de imóveis.

Estatisticamente, a incidência é baixa (embora sempre esteja ocorrendo em algum lugar, você já imaginou quantos terrenos há no Brasil?).

Além disso, não é fincar a barraca que vira dono. O proprietário tem pelo menos um ano para entrar com reintegração de posse e essa é uma ação que corre rapidinho e sem problemas na justiça.

Aquelas ocupações que viram grandes pepinos são de imóveis imensos, por centenas de famílias. Elas têm outra dimensão e, por trás, várias questões envolvidas.

Seu lotinho é insignificante e se for invadido por algum Zé, você está resguardado quanto a isso. Claro, se sua documentação estiver em dia e se você não for negligente.

Então fique tranquilo, uma visita anual ao imóvel é suficiente (é ônus do invasor provar que está no imóvel há mais de um ano para a reintegração de posse não ser cabível e o proprietário ter que entrar na justiça com outra Ação, de procedimento mais lento).

Além disso, no caso do Fernando, ele estabelece uma rede de contatos nas regiões em que investe e muitas vezes não precisa sequer ir ao imóvel para saber a situação atual. Ele dá um telefonema e fica a par da situação local.

reintegração de posse
Casos em que a reintegração de posse às vezes não funciona.

Outro medo que afasta investidores é o medo da falta de liquidez.

Mas convenhamos, investimento líquido, líquido mesmo, só Poupança, Tesouro Selic ou CDB de resgate diário, atrelado ao CDI.

Se você investiu em um CDB de 3 anos, seu dinheiro está travado. Se investiu em qualquer coisa com marcação a mercado, como Tesouro IPCA, Ações, Fundos Imobiliários, você não poderá vender durante uma baixa. Se o fizer, realiza prejuízo. Enfim, as opções de alta liquidez são sempre aquelas que possuem o menor rendimento do mercado.

Mas é claro que existe uma questão, sim, de perfil. Como o Fernando comentou em nossa entrevista, quem faz esse tipo de investimento está pensando no ganho de capital no longo prazo, em uma aposentadoria. Não está pensando exatamente em “flipar”.

E isso acaba minando o terceiro receio das pessoas: os custos da operação.

Os custos para girar imóveis são altíssimos: IBTI, Escritura e Registro na compra podem representar até 5% do imóvel. Uma possível corretagem na venda representa outros 6%. Não considero aqui o Imposto de Renda porque esse incide sobre qualquer outro ganho (Renda Fixa, Ações, etc.).

Sem girar, há alguns custos também, embora menores: IPTU e limpeza. A preocupação surge mesmo é se houver taxa de condomínio, pois essa pode ser realmente cara.

Mas no caso da aquisição de terrenos para o longo prazo, em que a urbanização e o desenvolvimento local são pré-requisitos para a venda, estamos falando de um interstício médio de 5 a 10 anos entre a compra e a venda.

Após esse período, o Fernando tenta obter, em retorno, várias vezes o valor investido. Em geral, um múltiplo de 100% (a meta pessoal dele é 400% em 5 anos e 900% em 10 anos).

Então, nesse cenário, os 5% de impostos e custos cartoriais sobre o valor da compra se diluem completamente no valor da venda (por exemplo, se ele vende por um preço 5 vezes o de compra, os custos da transação inicial equivalem a 1% do valor de venda).

Enfim, enquanto você talvez esteja pensando com a cabeça do plantador de alface, que faz uma colheita a cada 70 dias, o Fernando está pensando com a do plantador de mogno, que matura entre 15 e 20 anos.

 

plantador

Escolha bem onde plantar sua semente da prosperidade

Então, a ideia da estratégia do Fernando é considerar o terreno adquirido nas regiões metropolitanas, em cidades de franco crescimento, como uma pequena semente de prosperidade.

Para uma árvore para crescer e florescer, é necessário que você tenha escolhido o local ideal de plantio. Em geral, é necessário um solo rico, sol em abundância e água na medida certa.

No investimento imobiliário em terrenos baratos, esses fatores de crescimento e prosperidade são representados por asfalto, aquisição dos terrenos ao redor e a posterior construção nesses terrenos (desenvolvimento da vizinhança), a chegada do transporte público, o surgimento de comércio e talvez uma migração de indústrias para o entorno.

Todos esses fatores representam benefícios que, ao longo do tempo, fazem que o seu imóvel valha bem mais do que seu valor inicial, aquele valor que por ele se pagou há alguns anos.

A escolha de um local com tendência a passar por essas transformações é justamente o ponto mais importante para realizar esse tipo de investimento. Pessoas com a experiência do Fernando percebem esse potencial de transformação com algumas visitas à região. Já os investidores menos experientes podem começar no escuro até ganharem experiência ou, que acho mais adequado, buscar o auxílio de estatísticas populacionais e de os indicadores aqui citados para se assegurarem de que estão plantando sua semente em um terreno fértil.

O certo é que em um ambiente de Taxa Selic a 6,5%, as alternativas tradicionais do mercado financeiro estão cada vez menos atraentes e os investimentos alternativos, cada vez mais interessantes.

Para você que ainda não acompanha nosso Canal no Youtube, abaixo segue a entrevista com o Fernando. Aguardo também seu comentário, aqui na página ou lá em nosso canal.

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Eduardinho é Auditor da Receita Federal e educador na área de Finanças Pessoais. Criador do método Carteira Rica de enriquecimento, o autor compartilha suas dicas neste blog e vai ajudar você a transformar o modo como lidar com seus investimentos.