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5 Mentiras sobre Imóveis que você só vai Descobrir quando for Tarde

A foto acima é do loteamento Masterville em Sarzedo/MG, que eu fui conhecer pessoalmente em 2011 e onde o lote era vendido por 30 mil reais. Hoje, custa entre 150 e 250 mil (segura essa, Bitcoin! rs.). Veja mais detalhes abaixo, quando eu contar a 5ª mentira sobre imóveis.

Mas o que temos ouvido por aí?

“Viva de aluguel e invista seu dinheiro”. “Imóveis não rendem e ainda causam dor de cabeça…”. “Investir em imóveis é só para quem tem muito dinheiro”.

Eu mesmo dei ouvidos a isso há 15 anos, em 2003, e somente superei o bloqueio do investimento em imóveis cinco anos depois, quando era bem claro que o setor imobiliário estava mais robusto e promissor que investimentos financeiros em geral, naquele momento. Mas o bloqueio me impediu de aproveitar o melhor momento para investir, aquele em que ninguém está prestando atenção à oportunidade (assim como agora).
Aliás, esse tipo de comentário depreciativo dos imóveis chega a cair em contradição. Se imóveis não são rentáveis, por que só seriam apropriados a quem tem “muito dinheiro”?

Basta se perguntar por que estas pessoas – os ricos – não colocariam o dinheiro no mercado financeiro, obedecendo, se esses estivessem certos, aos aos especialistas dos grandes portais de investimento (cujos donos são as corretoras… você já reparou o quanto aquelas matérias são enviesadas?)

“Mas investir em fundos imobiliários vale a pena…”

Ora, como assim, investir em imóveis não vale a pena e investir em fundos de imóveis vale? Por favor me expliquem, porque é complicado demais para minha cabecinha. É simplesmente ilógico!

O que eu tenho visto é justamente o contrário:

  • Entrevistei o Pedro e ele construiu um chalé para alugar pelo Airbnb que, de início, já saiu rendendo 20% aa e crescente (vídeo aqui).
  • Contei o caso de uma compra de imóvel para locação que rendeu aprox. 18,4% aa nos últimos 9 anos.
  • Recebi comentários como esse do Luciano Almeida, dentre outros. O Luciano colocou 14 mil iniciais (112 mil no total) em um grupo de terrenos que hoje valem quase 1 milhão:
    “Tinha um bairro aqui afastado do centro que ninguém dava nada por ele comprei em 2010 8 terrenos nesse bairro por R$14000,00 de 220 metros quadrados cada um e direto com a incorporadora hoje cada um vale mais de R$100.000,00 e olha que nem asfalto tem no bairro. Essa região se valorizou muito. Os que comprei ficam de frente para uma praça que será feita no futuro e se isso acontecer o valor sobe mais ainda. Quanto eu tinha quando comprei os terrenos? Dinheiro para pagar um deles à vista e os outros financiados com a incorporadora. Todo mês eu antecipava as prestações e em 2 anos todos estavam quitados. Se tudo der errado na minha vida esses terrenos são a minha salvação e a minha aposentadoria. Grande abraço e o pessoal não consegue ver o potencial dos imóveis. Agora mesmo, estou indo às compras. Quero comprar agora e na hora que a economia melhorar nós multiplicamos nosso capital. É simples e você está no controle.”

Por outro lado, nunca vi alguém dizer que o melhor negócio da vida foi vender o imóvel e investir o dinheiro. Aliás, já vi um youtuber dizer isso, mas não era alguém digno de crédito. Vamos, então, uma a uma, passar as 5 mentiras?

  1. É mais rentável morar de aluguel que comprar a própria casa
  2. Resumir o mercado imobiliário à compra da casa própria
  3. Usar o retorno da Bovespa (ou criptomoedas) de 12 meses como comparação
  4. É mais rentável investir nos fundos imobiliários
  5. Você não teria dinheiro e tempo para investir em imóveis

Antes de começar, preste atenção: Não estou dizendo nesse artigo que não valha a pena ter Renda Fixa, Ações ou Fundos Imobiliários. Eu mesmo tenho grande parte do meu patrimônio nesses investimentos. A questão aqui é refutar argumentos (muitas vezes com interesses escusos) que estão levando as pessoas à desinformação.

Mentira 1: É mais rentável morar de aluguel que comprar a própria casa

Essa é demais, posso chamá-la de a Mentira Mãe. Vamos analisar a questão de maneira bem didática para ficar claro.

Vale a pena financiar o imóvel onde pretendo morar?

Não, os juros no Brasil são altíssimos. Se pretende financiar por toda a vida, você pagará várias vezes o valor do imóvel.

A regra geral (com muitas exceções) é a que valia para seus pais: se tem dinheiro para comprar, compre. Se não tem, junte mais e depois volte. No dia em que nossa taxa de juros cair para níveis racionais poderemos rever a opinião.

Quando mostro em nosso simulador de juros compostos o estrondoso efeito deste (juros) beneficiando aquele que poupa, o mesmo vale para quem deve: o efeito desastroso é também enorme.

Quando vale financiar?

Somente quando os preços do mercado estão disparando. Nesse caso, financiar equivale a fazer um hedge no mercado financeiro. O nome é chique, mas seu significado é simples: proteção.

Empresas brasileiras que têm dívida em dólar fazem hedge para evitar que uma alta do dólar dobre suas dívidas, por exemplo. Já no seu caso, quando os imóveis estão subindo de 15 a 20% ao ano (como na década passada), você faz um financiamento imobiliário para compra imediata porque dali a alguns anos não conseguirá mais comprar o imóvel pelo mesmo preço.

No vídeo abaixo, mostro um imóvel que custava R$ 360 mil em 2008. Hoje ele vale entre R$ 1 mi e R$ 1,2 mi. Nesses casos, comprar com um financiamento pode evitar a perda definitiva da possibilidade de adquirir um imóvel.

 

Mas o financiamento não é caro?

É caríssimo. Então o ideal, se você tiver que financiar, é quitá-lo (ou amortizar o máximo possível) assim que a escalada dos imóveis desacelerar ou entrar em queda.

“Mas se eu não tiver o dinheiro para quitar nesse momento?”

Tem sim: venda o imóvel e quite o financiamento. Veja esse gráfico ilustrativo:

Atenção: Esse gráfico é um começo de comparação entre imóveis e investimentos financeiros, mas não é suficiente. Omitimos diversas variáveis para fins de simplificação. Um detalhe a se atentar, por exemplo, é que os gráficos são acumulados em 12 meses passados e por isso o CDI aparece hoje na faixa de 8,4%, embora esteja rendendo “para frente” apenas 6,4%. Além disso há a questão do aluguel, tributação, etc. Levando todos os fatores em consideração, a linha azul já estaria próxima de tocar a linha vermelha! Apontando um sinal de compra de imóveis.

Esse gráfico é um comparativo do Fipezap vs CDI.

O que se percebe é o seguinte: antes de 2014, valia a pena ter imóvel ainda que por financiamento imobiliário. Percebe-se, também, que a partir de meados de 2011, a bolha “estoura”. Em 2014, o precavido vende seu imóvel e coloca o dinheiro na renda fixa.

Nesse momento, em 2013 ou 2014, aquele que adquiriu o imóvel por financiamento imobiliário, o melhor que teria a fazer seria quitar o financiamento (se pudesse), ou, se não pudesse, vender o imóvel e quitar o financiamento. Simples assim.

Ah, só mais pequeno detalhe: quando você investe o dinheiro, paga imposto. Quando você mora no próprio imóvel, não paga.

Conclusão: Se você optou por viver de aluguel na década passada, talvez tenha perdido a oportunidade da sua vida de adquirir um imóvel. Em outras palavras, o preço dos imóveis disparou e seu dinheiro ficou ali rendendo “conforme o mercado”. Vale a pena correr esse risco?

Mentira 2: Resumir o mercado imobiliário à compra da casa própria

Cada operação no mercado imobiliário tem seu retorno. Quanto mais você assume os riscos imobiliários, maiores os retornos esperados.

Operação Ganho
Compra apartamento pronto de investidor ou construtora Zero
Fundo Imobiliário Zero ou algum (somente se assumir algum risco)
Compra de apartamento pronto de um “vendedor motivado” Algum
Compra de apartamento na planta Ganho de mercado (condicionado ao sucesso do lançamento)
Compra e desmembramento Bom ganho
Arrematação em leilão Altos ganhos, algum risco
Construção/incorporação imobiliária Altos ganhos, risco relativamente baixo
Compra de terreno para especulação imobiliária Alto ganho, risco alto

Quando os portais e youtubers tentam te convencer que é ruim investir no mercado imobiliário, eles tomam como exemplo somente a compra de apartamento pronto na mão de construtora. Ou seja, todo o ganho daquela operação ficou com quem? Com os atores das etapas passadas, pois você entra no negócio já a preço de mercado.

Mas e se você construísse a própria casa? Não apareceu ainda nenhum vídeo falando que isso é mau negócio (não que eu saiba).

O que eles esquecem de dizer é que, na maioria das vezes, os fundos imobiliários (opções que eles indicam) também são negociados a preço de mercado.

É claro que dá para aproveitar aqui e ali alguma imperfeição na precificação. Já ensinamos isso nesse vídeo, de uma maneira geral (com relação ao índice) e no curso sobre fundos imobiliários que já oferecemos no passado, mostramos como aproveitar essas distorções em fundos individuais.

Detalhe: Esperamos automatizar a estratégia acima dentro das funcionalidades futuras do app Capitool.

Mentira 3: Usar o retorno da Bovespa (ou criptomoedas) de 12 meses como comparação

Ah, Eduardinho, você comparou imóveis com CDI, mas eu invisto na Bolsa…

Dá na mesma.

Para comparar a Bolsa de Valores com algum investimento financeiro (DI), você precisa de noção do que é o ERP (Prêmio de Risco do Mercado – Equity Risk Premium). Essa é a medida de quanto os investidores exigem de retorno além da taxa livre de risco (DI) para aplicar na Bolsa. Sobre o ERP:

  • Existe o prêmio passado (observado) e o futuro (esperado, implícito nas cotações das Ações).
  • Existem ao menos 3 métodos de calculá-lo.
  • Existem estudos apontando que ele seja levemente positivo, que ele seja Zero e que ele seja negativo.

Em geral, o ERP dá positivo ou negativo variando conforme a janela do período estudado. Ou seja, cada um estuda “do ano tal ao ano tal”. Dependendo do ano que você prefere estudar, o resultado dá um. Considerando que já li um texto do Alexandre Assaf Neto falando que não encontrou ERP ex-post no Brasil, eu fico com a opinião do mestre (caso alguém encontre esse texto no site dele e me passe o link, eu coloco aqui) (exemplo de estudo inconclusivo sobre o assunto).

Eduardinho, como você aprendeu a investir em Ações? Aprendi em outra época, lendo vários livros de Aswath Damodaran e do Assaf Neto lá em 2004, 2005… depois aprendendo e aperfeiçoando com a prática. Eu era estudante e tinha tempo para pegar livro de 400 páginas na biblioteca e só devolver 3 meses depois. Hoje em dia a vida é muito mais corrida e isso beira o completo impossível. Dez anos mudaram nosso ritmo de vida como se um século tivesse transcorrido.

Então, o resumo da história é o seguinte: a menos que você escolha as ações certas (stock picking), somente comprando o Ibovespa (por um ETF, por exemplo), não é muito provável que você bata a renda fixa no longo prazo, ok?

Ah, mas eu li que é melhor comprar ETF…

Pois é, quem te disse isso simplesmente copiou dos educadores financeiros americanos. Essa regra não vale para a Bolsa daqui (você acha que vale? Mande-me um email com o link de um estudo apontando categoricamente a existência de equity risk premium ex post no Brasil que lhe serei eternamente grato e compartilharei com todos. Se você não tem esse estudo, então fica caladinho, procura o material e depois volta, ok? Na era das redes sociais as pessoas passaram a achar que podem questionar tudo mesmo sem argumentos. Venha para o debate, mas traga o argumento, por favor!)

Variação: “Eduardinho, você comparou com CDI, mas eu invisto na renda fixa a 120% do CDI…”

Você investe a 120% do CDI. Parabéns, já é um ótimo avanço.

Mas lembre-se que não existe CDB/RDB com prazo superior a 5 anos e, no máximo nesse período, você tem que pagar os 15% do IR sobre GK. No caso dos imóveis, não tem esse pagamento frequente de imposto sobre o ganho de capital (enquanto você não realizar o ganho – ou seja, vender).

De qualquer forma, lembre-se: no mercado imobiliário tem mais de 15 maneiras diferentes de se atuar. Algumas delas têm retorno na faixa de 30% ao ano (com algum risco, claro), mas nesses casos você precisaria de 300% do CDI para igualar a rentabilidade. Como vimos no item 2, não devemos resumir o mercado imobiliário.

E o retorno em criptomoedas?

O retorno em criptomoedas pode ser excelente, mas você não vai colocar mais que 1 ou 2% do seu patrimônio nelas, vai? Vai mesmo? Jesus toma conta…

Mentira 4: É mais rentável investir em fundos imobiliários

A princípio essa afirmação não faz sequer sentido, mas vamos estudar com calma. Por que não faz sentido? Vejamos lado a lado:

Opção 1

Investir em imóveis: Não vale a pena.

Opção 2

Investir em imóveis por meio de vários intermediários bem remunerados e administradores cujos interesses muitas vezes conflitam com os meus. Vale a pena.

É, não dá para crer.

Ah, mas para adquirir um imóvel você tem que pagar ITBI e taxas cartorais que comem de 3 a 4% do valor. Para vender, tem que pagar 6% de comissão para o corretor.

Mas quem disse que na constituição do fundo imobiliário não tem essas taxas? Olha aqui 4,33% do fundo imobiliário indo para o ralo com taxas, principalmente, comissão para a distribuição/estruturação do fundo (fora os tributos de transmissão – ITBI – posteriores, em compras e vendas de imóveis, como em qualquer operação que fossem realizadas pela pessoa física):

custos fundo imobiliario

Mas o fundo imobiliário tem distribuição isenta de imposto de renda…

Está bem, aqui temos uma vantagem para os fundos imobiliários, concordo.

(…) permite acesso a partir de 2 mil reais…

Os crowdfundings de investimento já estão permitindo investimento imobiliário nessa faixa de capital também, então a vantagem aqui é mitigada. Além disso, se você tem pouco capital, às vezes aparecem terrenos em leilões a partir de 20 mil reais (pelos quais, às vezes, pode-se conseguir até o triplo no mercado) e, como veremos abaixo, há loteamentos baratos com financiamento pela incorporadora com entrada a partir de 3 mil reais e prestações de R$ 500.

(…) FII permitem que eu adquira imóveis premium e comerciais, que possuem taxas de aluguel maiores.

Taxas maiores e vacâncias maiores também, correto? Uma coisa tende a equilibrar a outra.

Realmente fundos imobiliários são práticos e permitem acesso a um mercado que de outra forma muitas pessoas não teriam. Mas a rentabilidade deles se compara à compra de um imóvel pronto nas mãos de uma construtora, ou seja, a cota é adquirida a um preço de mercado (e normalmente não há erro nessa precificação, somente de vez em quando).

Por outro lado, nas operações imobiliárias por conta própria, muito mais vezes você pode aproveitar distorções do mercado ou simplesmente agregar valor e construir o seu ganho em cima desse fator e não somente sobre uma possível valorização imobiliária. Além disso, também há maneiras de reduzir o custo de entrada nesse tipo de mercado. Não é necessário ter, por exemplo, 200 mil para começar a investir em imóveis.

A ideia então é ter as duas coisas na sua carteira. Ter fundos imobiliários e imóveis, em vez de achar que fundos imobiliários sejam sempre melhores, ok? O mesmo vale para Ações e Renda Fixa, como dissemos acima.

Mentira 5: Você não teria dinheiro e tempo para investir em imóveis

Esse aspecto é questionável.

Tempo

Por envolverem, em geral, grandes somas, as decisões de investimento em imóveis costumam ser mais difíceis de tomar, realmente.

Entre, de um lado, comprar 3 mil reais de Ações ou de Fundos Imobiliários e, de outro, comprar um terreno de 100 mil reais ou um apartamento de 300 mil, a diferença de determinação exigida do investidor realmente é gritante.

A primeira decisão é simples, rápida e irrefletida.

A segunda passa por um processo demorado de avaliação que pode levar até um mês (ou mais).

A diferença de peso nas decisões é relevante, ainda que você considere que são necessárias 33 micro-decisões de 3 mil para igualar uma decisão de 100 mil. Ainda assim é mais difícil decidir o investimento imobiliário de 100 mil.

Por outro lado, a diferença de informações disponíveis ao investidor também é gritante.

Quando se adquire Ações ou Fundos Imobiliários, somente se sabe aquilo que já é público. Muitas vezes há informações sobre os negócios (notícias boas ou ruins) que não são publicadas até aquele momento em que não é mais possível ocultá-las. Não é raro a pessoa adquirir um valor mobiliário e depois aquele papel vir a cair 10 ou 20%, por exemplo.

Já o mercado de imóveis tem maior estabilidade de preços, o que tende a compensar o fato de exigir maior reflexão na aquisição.

Em suma, cada investimento tem suas peculiaridades e cada vantagem de um é compensada por uma vantagem do outro.

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Loteamento Masterville, foto tirada em 2011 pelo Google Maps.

Dinheiro

Quanto à necessidade de alto capital.

Se você mora em um bairro central de São Paulo, tende a achar que todo imóvel, mesmo terreno, vale milhões de reais e é impossível comprar.

Acha que até podem existir terrenos em conta, mas são em zonas rurais sem, sequer, acesso pavimentado.

Isso é impressão. Com muita frequência eu vejo loteamentos na periferia das capitais, ou mesmo no interior, com lotes a partir de 30 mil reais. Muitos desses financiados pela incorporadora.

Em 2017, minha (ex)empregada doméstica, adquiriu um terreno desses com entrada de 3 mil reais e prestações de 500 reais.

O fato do preço ser acessível não significa que seja barato ou uma oportunidade, mas significa que vale a pena ser estudado se você tem pouco capital.

Em 2011 me ofereceram terrenos no loteamento Masterville, em Sarzedo, por exatos 30 mil cada um.

Decidi não adquirir naquela época por um motivo simples: estava com dois imóveis e a concentração de imóveis na minha carteira estava alta. Eu queria diversificar com outros investimentos e, no momento, estava priorizando estratégias com Tesouro Direto. Mas por apenas 30 mil reais, eu deveria, com certeza ter adquirido ao menos um.

Resultado: hoje, os terrenos no Masterville/Sarzedo são negociados entre 140 e 250 mil reais, como se pode ver aqui:

https://www.vivareal.com.br/venda/minas-gerais/sarzedo/bairros/masterville/lote-terreno_residencial/

Tirando criptomoedas, eu gostaria que algum youtuber me explicasse em que eu poderia investir 30 mil em 2011 para retirar 150 mil em 2018. Aguardo as respostas nos comentários abaixo. Muito obrigado pela atenção.

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Eduardinho é Auditor da Receita Federal e educador na área de Finanças Pessoais. Criador do método Carteira Rica de enriquecimento, o autor compartilha suas dicas neste blog e vai ajudar você a transformar o modo como lidar com seus investimentos.