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7 Pontos Chaves para um Imóvel se Recuperar da Crise

O mercado imobiliário está em crise desde, aproximadamente, a Copa de 2014.

Mas com três anos de baixa, alguns sinais de recuperação já começam a aparecer.

Veja, nesse artigo, 7 Fatores que ajudam a diferenciar quem não sofreu com crise, quem vai se recuperar mais rapidamente e quais imóveis terão maior dificuldade para voltarem a se valorizar.

Conteúdo:

  • Cenário Macro
  • Dinâmica Imobiliária
  • 7 Pontos Chave para o Imóvel se Recuperar da Crise

Cenário Macroeconômico e Imobiliário

O preço dos imóveis no mundo continua subindo (Fonte). Com exceção de países como, deixe-me ver, o Brasil.

Isso ocorre por um ajuste natural após uma década de boom, enquanto o mercado esteve aquecido pela enorme oferta de crédito imobiliário e pelo nosso crescimento a reboque da expansão chinesa.

Ao longo dos anos, a postura que o Brasil estabeleceu no comércio internacional foi essa ilustrada na figura:

brasil e china

A realidade mudou, a China desacelerou e isso levou o Brasil a engatar a marcha ré.

Na verdade, em termos de imóveis, tivemos um 2016 pior que a Venezuela, onde as empresas têm investido em imóveis para se protegerem da inflação de até 3 dígitos (Reuters) (é que em países como Venezuela, Argentina e na América Central, os preços de imóveis são dolarizados).

Mas nem tudo que é bom dura para sempre, e nem tudo que é ruim também. Desde que iniciei o projeto de educação financeira, a frase que mais repito é a economia se move em ciclos.

Então o Brasil há de se recuperar, assim como a Austrália (queridinha do momento), uma hora, deve piorar.

Dinâmica Imobiliária

Ocorre que a tão esperada retomada de preços não é um fenômeno uniforme.

Para ser direto, alguns imóveis excepcionalmente até se valorizaram, ao passo que outros terão mais uma década de amargura pela frente.

Isso ocorre porque a dinâmica imobiliária local é tão importante quanto o cenário macroeconômico (desemprego, crédito escasso) e, às vezes, sobrepõe-se a esse.

Dinâmica local? O que vem a ser isso? Essa dinâmica deriva diretamente das necessidades econômicas e sociais de cada época:

  • Como se dá a produção?
  • Como se dá o comércio?
  • Como se dá o transporte?
  • Como se dá o lazer? Qual a importância que as pessoas dão ao lazer?
  • Como é a estrutura familiar da época?

Entender o mercado imobiliário requer entender as necessidades das pessoas ou empresas que, por sua vez, são os adquirentes dos imóveis (demanda).

O fator sorte existe, claro, como em qualquer investimento. Contudo, o bom investidor é aquele que não conta com isso para ter lucro.

Sorte no Investimento Imobiliário

Ao final de 2016, a Bolsa de Valores recuperou o patamar de 2012 (ainda inferior a 2007 e 2010) e muito guru de ações reapareceu do limbo, vendendo seus relatórios ou cursos milagrosos.

Recentemente, vi ao menos duas pessoas/empresas tentando captar clientes alegando que, se tivessem investido na empresa tal (Alpargatas, Lojas Americanas, Ambev), no ano tal, hoje teriam um patrimônio 10 vezes maior.

Difícil é saber isso antes de os fatos acontecerem, não é verdade? Depois, é fácil.

Uma valorização assim no mercado imobiliário também é possível, mas depende de interferência externa positiva e é tão improvável de se prever quanto na Bolsa.

Exemplos

Nos últimos 15 anos, foram construídas diversas hidrelétricas de pequeno e médio porte em MG, gerando inúmeras lagoas artificiais que, por sua vez, propiciaram a criação de centenas de condomínios náuticos no Estado.

Fazendas no meio do nada, que valeriam 300 mil reais em dinheiro de hoje, com a criação das represas foram loteadas, urbanizadas e vendidas por 20 a 30 milhões de VGV (Valor geral de vendas).

condomínios náuticos

É claro que até sorte é relativa.

Ela existiu para o proprietário rural que estava no lugar certo e na hora certa. Mas pessoas de fora também ganharam, com a chamada assimetria de informações. Nesse caso,  quem leva a melhor são os políticos (é assim que político ganha dinheiro “honestamente”, investindo em regiões onde sabe que haverá investimentos) e, no caso concreto, funcionários da empresa de energia também deteriam informação para isso.

Então guarde: Uma região que sofre interferência positiva pode se valorizar apesar do cenário macroeconômico desfavorável.

Mas cuidado porque pode haver uma expectativa de interferência positiva (que eleva os preços especulativamente), que acaba resultando em extremamente negativa, pela sua frustração. Isso ocorreu em Itaboraí/RJ.

Em último caso, a interferência pode ser puramente negativa, veja esse exemplo:
interferência negativa

7 Pontos Chaves para um Imóvel se Recuperar da Crise

Mas o investidor em imóveis deve contar o mínimo possível com a sorte. O que ele deve é estudar, antes de investir, a demanda local e seus movimentos.

A demanda, por seu lado, é composta por famílias (imóveis residenciais) ou empresas (imóveis comerciais). Cada uma com suas próprias necessidades.

No meio da variedade de necessidades, contudo, é perceptível como algumas estão emergindo, ao passo que outras estão enfraquecendo.

Vejamos, então, uma lista de 7 fatores que podem ajudar um imóvel a se recuperar mais cedo da crise e obter ótima valorização nos próximos anos (ou o contrário):

1.
Alterações na Estrutura Familiar:  Há um século, as famílias possuíam mais de 10 filhos. Hoje, possuem um e várias já optam por nenhum. Há apenas uma década, imóveis de 1 quarto não tinham demanda na maior parte do país (“quitinete” era popular, não era “in“). Em 10 anos, as vendas desse tipo de imóveis cresceu 400%. Essa tendência seguirá pela próxima década.
2.
Envelhecimento Populacional: A população idosa no Brasil dobrará nos próximos 10 anos, você já imaginou esse efeito não apenas na demanda por imóveis com funcionalidades específicas (escadas, nem pensar!), mas no serviço que você ou sua empresa oferece no dia-a-dia? A oferta de bens e serviços projetados para a terceira idade é, sem dúvida, o maior filão da próxima década. Veja exemplos de particularidades de imóveis para idosos aqui.
3.
Dinamismo: Já os jovens “que restarem” possuem hábitos também muito diferentes de antigamente. Hoje, a locação imobiliária tem que ser dinâmica. O jovem nasce em uma cidade, é comum estudar em outra (apesar da expansão da EAD) e, durante a fase laboral, migra por diversas cidades, conforme os trabalhos que toma. Contratos de aluguel curtos e desburocratizados, condomínios com serviços integrados (não havendo rateio obrigatório como em flats, mas apenas uma conveniência na localização). Sinais de aquecimento da procura por condomínios com facilities: aqui e aqui. Essa tendência também vai aumentar, por um simples motivo: a demanda está aumentando.
4.
Coworking: A mobilidade também reforça a tendência do coworking. O coworking nada mais é que a transposição para o mundo do trabalho das comodidades que queremos em nossa vida privada. Se em nosso apartamento queremos acesso fácil a quem possa lavar nossas roupas ou realizar reparos elétricos, em nosso escritório como startups, profissionais liberais ou empregados em home-office, queremos secretárias ou espaços para reuniões com disponibilidade escalável para uso (veja exemplo). Um edifício em grandes cidades pode ser projetado, desde início, para coworking.
5.
Muitas cidades do interior cresceram exclusivamente com base nos investimentos em Universidades Federais. Com o congelamento dos gastos públicos por 20 anos (PEC), essas cidades perderão atratividade nas próximas décadas. Já as cidades atrativas por universidades privadas, podem continuar se valorizando.
6.
Mudança de Centralidade. Ocorreu em São Paulo nos anos 70, quando os edifícios de escritório alto padrão, destinados a sedes de grandes empresas, começaram a migrar do centro para outras centralidades (Paulista, faria Lima e Marginal-Berrini). Isso ocorre quando os edifícios se tornam obsoletos (edifícios não suportam as instalações eletrônicas de novas tecnologias, não possuem eficiência energética, etc.) ou os centros não comportam mais automóveis (principal meio de locomoção atual). Centralidades antigas perdem valor, novas centralidades ganham. Verifique se isso está ocorrendo em sua cidade.
7.
Perda ou Mudança de Vocação Local: De uma forma geral, regiões industriais estão em decadência, já que a indústria nacional cede ano a ano diante da concorrência chinesa. Além disso, as indústrias que permanecem porque ainda são competitivas, ou porque a lei as força (indústria automobilística) migram para regiões mais baratas quando a planta industrial fica obsoleta (é mais barato construir outra planta que reformar a antiga). Exemplos: Ford migrou do bairro Ipiranga em São Paulo, para Camaçari (veja fotos do local antigo, você imagina como era o movimento e os preços de imóveis ali quando a fábrica era ativa?). A Vallourec está migrando do Barreiro/BH para planta nova em Jeceaba e deve causar o mesmo efeito. A única salvação para imóveis industriais seria a conversão, se possível, em centros logísticos.

X.Fator Extra:
Impacto da Internet: O ecommerce cresceu 100% no Brasil de 2012 a 2016. Isso significa que se trata de um dos filões em geral para a próxima década (junto com o foco na terceira idade) e, ao mesmo tempo, que lojas de rua têm perdido atratividade (embora alguns lojistas liguem a queda nas vendas ao momento de crise). Do ponto de vista imobiliário, isso significa que adquirir um ponto comercial diante dessa tendência é um alto risco, a menos que se trate de um bairro novo (veja: expansão horizontal) ou que, excepcionalmente, a dinâmica local fortaleça as lojas de rua (por exemplo, em cidades turísticas, com ruas destinadas a artesanato, restaurantes, etc.).

É verdade que alguns fatores não são imediatos, mas tendências de longo prazo, como o citado enfraquecimento das lojas de rua.

De qualquer forma, você deve escolher seus próximos investimentos imobiliários tendo em mente os movimentos que o mercado está realizando e que ainda realizará.

Nunca tenha em mente movimentos passados, nunca compre um imóvel somente porque determinada região se valorizou. Seria o mesmo que investir em determinado fundo de investimentos porque sua rentabilidade passada foi elevada.

A grande pergunta a se fazer é se ainda há motores para uma continuidade da valorização local e, ao mesmo tempo, em que grau as características do imóvel específico atendem à futura demanda.

Tenha sempre isso em mente e boa sorte nos seus investimentos!

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Eduardinho é Auditor da Receita Federal e educador na área de Finanças Pessoais. Criador do método Carteira Rica de enriquecimento, o autor compartilha suas dicas neste blog e vai ajudar você a transformar o modo como lidar com seus investimentos.